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No se que situacion me queda o que puedo reclamar.
Pelayo de Salvador
profesional
Coincido con piscis. El artículo es claro al señalar que "una vez transcurridos los 6 meses..." a partir de ahí, la facultad de desistimiento y la indemnización van referidos exclusivamente a partir de dicho momento.
Debe tenerse en cuenta q la facultad de desistimiento prevista es la LAU es una cuestión totalmente EXCEPCIONAL, que quiebra el principio general del "pacta sunt servanda" o los contratos son para cumplirlos.
Por eso, antes de los 6 meses debe regir el principio general, esto es, la obligación de cumplir los pactos.
No obstante, si bien no es posible legalmente excluir esa posibilidad de desistimiento, si es posible adelantarla, de tal forma que el arrendatario pueda desistir sin penalización (o con la penalización legal) en cualquier momento, pero para eso es necesario recogerlo expresamente en el contrato.
www.desalvador.es
Piscis tres
casero/a
lbg-kraft .-
no dudes, los seis primeros meses en un contrato para vivienda permanente son de obligatorio cumplimiento, a partir de ahí el arrendatario puede desistir si lo hace en tiempo y forma. La indemnización depende de si se ha pactado.
Es cierto que el artículo no deja claro si esa indemnización máxima pactable de una mensualidad por cada año que falte de cumplir es en caso de haber permanecido más de 6 meses o si es independiente del tiempo permanecido.
Piscis tres
casero/a
lbg- kraft .-
No veo acertado tu razonamiento ya que es obligatoria la permanencia de seis meses en la vivienda o el abono de dichas mensualidades si no se quiere vivir en ella, por consiguiente hay que pagarlos completos. Otra cosa es si el contrato es por tiempo superior al semestre y se ha previsto una indemnización,en cuyo supuesto,en caso de desistir se aplicaria lo del mes por año hasta el total convenido, o su parte proporcional
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que para contratos de arrendamiento de vivienda habitual la indemnización por desestimiento anticipado es de una mensualidad por año de duración del contrato y la parte proporcional en el caso de que la duración del contrato sea inferior a 1 año.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Es decir, la inquilina le ha comunicado con un mes de anterioridad que deja el piso en diciembre, 3 meses antes de lo pactado. La parte proporcional de 3 meses sobre los 12 meses que forman un año es el 25%. Eso significa que la indemnización debe ser del 25% de una mensualidad. Por lo tanto, debería devolverle a la inquilina el 75% de la fianza si es que lo ha dejado todo en orden y como establecía el contrato.
Hola Piscis:
En primer lugar la dificultad estriba en conocer son absoluta seguridad la solvencia del arrendatario, lo cual en la mayoría de las ocasiones es prácticamente imposible ya que la misma puede verse aumentada o disminuida a lo largo de la tramitación del procedimiento.
En segundo lugar los efectos jurídicos que enuncia en su consulta dependerán del tipo de acción judidial que, conforme a los hechos y pruebas, el abogado/a al que acuda el consultante le aconseje (desahucio y reclamación por falta de pago, cumplimiento del contrato o indemnizaciónpor daños y perjuicios)
Y en último lugar se debe sopesar si adelantar el pago de honorarios de abogado y procurador, el pago de la tasa judicial y el tiempo invertido será compensado o no con el resultado final del pleito.
reciba un cordial saludo.
Piscis tres
casero/a
Jan y Pelayo,
Si el arrendatario es solovente, opino que al arrendador con sobrante de caja y ganas de que prevalezcan sus derechos, no ha de sucumbir a las pretensiones del arrendatario que incumple, y por tanto lo puede demandar para que sea condenado al pago del principal y costas.
Mientras dura el proceso, el arrendador no puede entrar en el piso, cuya posesión sigue en poder del arrendatario que lo abandonó y que así seguira mientras que dicho arrendatario no notifique, en tiempo y forma, antes de los seis meses lo previsto en el artº 9,1 de la LAU o posteriormente lo regulado en el artº 11.
Si el proceso se alarga por la razón que sea, considero que ello corre en perjuicio del arrendatario que ha incumplido e ignorado la Ley, mientras no lo interrumpra por aplicar el art º 11 y por tanto puede ser condenado, pese a no haber usado su vivienda, al pago de rentas por más de seis meses y hasta la resolución del proceso y además al pago de las costas procesales.
Hola Piscis:
Mi anterior respuesta estaba fundamentada en lo que ha expuesto mi compañero Pelayo en su última intervención.
reciba un cordial saludo.
Pelayo de Salvador
profesional
Piscis, estoy de acuerdo contigo en que el arrendador no debería salir perjudicado por un incumplimiento del arrendatario.
No obstante, los costes del procedimiento y su lentitud hacen que sea mucho mejor buscar una solución pactada.
Ten en cuenta que, si bien puedes reclamar las rentas correspondientes a esos 6 primeros meses (que si se va en diciembre sólo serían 3), en caso de que el arrendador vuelva a arrendar la vivienda dentro de ese período, no se produciría tal daño y, por lo tanto, no habría que indemnizarlo, como ha reiterado en numerosas ocasiones la jurisprudencia.
Todo ello sin perjuicio de que, para cobrar 3 meses de renta (si es que llegan), tendrá que abonar tasas judiciales y honorarios de abogado y procurador (aunque luego pueda ser el arrendatario condenado en costas).
Ante este panorama, como hemos aconsejado todos los abogados (aunque sea "injusto" por suponer ceder ante un incumplimiento) es mucho más rentable alcanzar una solución paccionada (pérdida de la fianza y garantías adicionales, etc...
En todo caso, recuerde que el acuerdo TIENE QUE ESTAR POR ESCRITO Y SER REDACTADO POR UN PROFESIONAL.
Un saludo,
Piscis tres
casero/a
La vía judicial puede ser que le interese a la arrendataria evitarla, ya que mientras no cumpla lo previsto en el artº 11 de la LAU el contrato sigue en vigor y por tanto sería condenada a pagar la renta hasta la resolución judicial del contrato. El arrendador simplemente ha de permanecer inactivo hasta que la arrendataria deje de pagar el alquiler, en cuyo caso le pondrá una demanda de desahucio por falta de pago. Precisamente para que ello no ocurra, a la arrendataria le conviene cumplir o pagar al arrendador el importe que falta hasta complertar los seis meses de renta y en el supuesto de haberse estipulado una indemnización por desestimiento anticipado, también abonarla conforme al mencionado artº 11
El arrendador, por incumplimiento del arrendatario, no ha de salir perjudicado de ese acto unilateral.
Hola alberto:
si quiere evitar la vía judial la indemnización podría ser la pérdida parcial o total de la fianza.
reciba un cordial saludo.
Piscis tres
casero/a
Si la arrendataria es solvente y el contrato lo tiene que cumplir hasta completar los seis meses, considero que el arrendador no tiene que sucumbir a las pretensiones de la otra parte.
Muchas gracias por las respuestas Entendiendo que voy a negociar y lo que digo creo que es razonable.Pregunto :? si iria a malas y sin razonar cual y porque seria el importe que le puedo pedir¿
Un saludo
Pelayo de Salvador
profesional
Piscis, desistimiento unilateral será en todo caso, cuestión distinta son las consecuencias de ese desistimiento...
Por lo que se refiere a su consulta, deberá valorar las garantías que tiene y, sabiendo el máximo de su reclamación, alcanzar un punto intermedio que pueda satisfacer a ambas partes.
Un saludo,
Piscis tres
casero/a
A mi entender, si la arrendataria le comunica al arrendador que se irá en Diciembre, sin que cumpla los requisitos previstos en artº 11 de la LAU, no hay desestimiento, en todo caso será un abandono de vivienda y por consiguiente el contrato sigue hasta que se haga el desestimiento en tiempo y forma.
